Loi Jeanbrun 2026 : Le statut officiel du bailleur privé
Promulguée le 20 février 2026 (JO n° 0043), la Loi Jeanbrun remplace définitivement le Pinel. En instaurant un système d'amortissement fiscal massif, elle permet aux investisseurs d'effacer leurs revenus fonciers tout en échappant au plafond des niches fiscales.
5,5 %
Taux max d'amortissement annuel (loyer très social)
80 %
Base amortissable du prix d'achat (hors terrain)
21 400 €
Déficit foncier max imputable sur revenu global (rénov. éco.)
2028
Dispositif ouvert aux acquisitions jusqu'au 31 déc. 2028
1. Comment fonctionne l'amortissement immobilier Jeanbrun ?
Contrairement aux anciens dispositifs qui offraient une simple réduction d'impôt (Pinel, Denormandie), la Loi Jeanbrun s'inspire directement de la comptabilité des entreprises et du statut LMNP, mais pour de la location nue.
Le principe est simple : l'État vous autorise à déduire chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien directement de vos revenus fonciers. C'est ce qu'on appelle la création d'un déficit foncier. Et c'est précisément ce déficit qui peut désormais s'imputer sur votre revenu global — pas seulement sur vos revenus fonciers.
La règle mathématique des 80% / 20%
L'administration fiscale estime que le terrain sur lequel repose l'immeuble ne perd jamais de sa valeur. Seuls les murs (le bâti) s'usent avec le temps. Par conséquent, la base amortissable est fixée à 80% du prix d'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus). Les 20% restants correspondent forfaitairement à la valeur du terrain, non amortissable.
- Achat d'un appartement neuf : 300 000 €
- Base amortissable retenue par les impôts : 240 000 €
- En loyer intermédiaire (8 000 €/an) : amortissement total sur ~30 ans
Contexte : Le plan « Relance Logement », annoncé le 23 janvier 2026, répond à une urgence sociale : la chute de 15 % de l'offre locative en cinq ans et l'arrêt des mises en chantier. L'objectif du gouvernement est d'atteindre 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030 en orientant l'épargne privée vers l'investissement locatif.
2. Les taux d'amortissement et plafonds de déduction
Le législateur a prévu 3 paliers d'avantages fiscaux. Plus vous louez abordable (loyer social), plus le taux d'amortissement autorisé est élevé. La décote de loyer par rapport au marché libre oriente le choix.
Loyer Intermédiaire
Amortissement annuel plafonné à 8 000 €. Idéal pour les marchés immobiliers standards avec une rentabilité équilibrée.
Décote estimée : −15 % vs marché libre. Plafonds alignés sur les référentiels Pinel.
Loyer Social
Amortissement annuel plafonné à 10 000 €. Le meilleur compromis entre décote de loyer et puissance fiscale.
Décote estimée : −30 % vs marché libre. Plafonds Loc'Avantages (Loc2). Ressources locataires alignées plafonds HLM.
Loyer Très Social
Amortissement annuel plafonné à 12 000 €. Destiné aux investisseurs fortement imposés cherchant un maximum de déduction.
Décote estimée : −45 % vs marché libre. Ressources locataires = 80 % des plafonds HLM.
Attention : Le plafond d'amortissement est annuel par foyer fiscal, tous biens Jeanbrun confondus. L'excédent d'amortissement non utilisé est définitivement perdu — il n'est pas reportable sur les années suivantes. En revanche, l'excédent de déficit foncier au-delà du plafond d'imputation sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
3. Déficit foncier : l'innovation majeure du dispositif
C'est le grand avantage du Jeanbrun par rapport aux anciens dispositifs : si l'amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit constaté peut s'imputer directement sur votre revenu global, réduisant votre base imposable à l'IR.
| Situation | Plafond d'imputation sur revenu global | Valable jusqu'au |
|---|---|---|
| Régime de droit commun | 10 700 € / an | Sans limite de date |
| Rénovation énergétique lourde (travaux ≥ 30 %, DPE A ou B) | 21 400 € / an | 31 décembre 2027 |
Exemple chiffré — Investisseur TMI 41 %
Achat d'un appartement neuf à 250 000 € en zone B1, loyer social (taux 4,5 %) :
- Loyers perçus nets : + 7 200 €
- Amortissement annuel (4,5 % × 250 000 €) : − 11 250 €
- Déficit foncier imputable : − 4 050 €
- Économie d'impôt sur le revenu global (41 %) : + 1 661 €/an
4. Conditions d'éligibilité du bien et de l'investisseur
Logement neuf éligible ✅
- Appartement en VEFA ou à construire
- Permis de construire déposé à partir du 21/02/2026
- Construction achevée après le 19/02/2026
- Conforme à la RE2020
- DPE classe A, B ou C à la livraison
- Situé dans un immeuble collectif
Logement ancien éligible ✅
- Travaux de rénovation lourde ≥ 30 % du prix d'acquisition
- DPE atteignant la classe A ou B à l'issue des travaux
- Taux d'amortissement légèrement réduit (entre 3 % et 4 %)
- Vise prioritairement les passoires thermiques (DPE F ou G)
- Situé dans un immeuble collectif
Biens exclus du dispositif ❌
- Maisons individuelles (formellement exclues)
- Logements meublés, locations saisonnières, Airbnb
- Biens acquis avant le 21 février 2026
- Biens déjà détenus par l'investisseur
- Location à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal
Conditions côté investisseur
- Personne physique domiciliée fiscalement en France ou à l'étranger
- Ou SCI soumise à l'IR (non à l'IS)
- Engagement de 9 ans minimum (option irrévocable)
- Régime réel d'imposition des revenus fonciers obligatoire (micro-foncier incompatible)
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition
- Acquisition entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028
5. Plafonds de loyers et de ressources des locataires
Pour bénéficier de l'amortissement, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et vérifier que les ressources du locataire ne dépassent pas certains seuils — appréciés à la date de signature du bail sur la base du RFR N-2.
| Zone | Intermédiaire (Pinel) | Social (Loc2) | Très Social (Loc3) |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris, IDF dense) | 18,89 € | Fixé par arrêté communal | Fixé par arrêté communal |
| A (grandes agglomérations) | 14,03 € | Fixé par arrêté communal | Fixé par arrêté communal |
| B1 (agglo. 250 000+ hab.) | 11,31 € | Fixé par arrêté communal | Fixé par arrêté communal |
| B2 et C | 9,83 € | Fixé par arrêté communal | Fixé par arrêté communal |
Pour le loyer intermédiaire, application du coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S) selon la surface. Les plafonds sociaux et très sociaux sont définis par arrêté annuel de l'ANAH, commune par commune. Source : BOFIP du 10 mars 2026 — arrêté du 6 janvier 2026 (JO 31 janvier 2026).
Ressources des locataires
- Location intermédiaire : Plafonds identiques à ceux du Pinel (référentiels article 199 novovicies du CGI).
- Location sociale : Plafonds HLM (SRU / PLUS). Sensiblement inférieurs aux plafonds intermédiaires.
- Location très sociale : 80 % des plafonds HLM. Profil le plus restrictif, ciblant les ménages les plus modestes.
Le bailleur doit demander l'avis d'imposition N-2 du locataire avant la signature du bail et le conserver pour justifier du respect des plafonds en cas de contrôle fiscal.
6. Comparatif : Loi Jeanbrun vs Loi Pinel
| Critères clés | Ex-Loi Pinel (Fin 2024) | Loi Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt stricte | Amortissement comptable |
| Zonage (A, B1, C) | Limité aux zones très tendues | Fin du zonage (Toute la France) |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans au choix | 9 ans minimum incompressibles |
| Location Famille | Autorisée | Strictement interdite |
| Plafond Niche Fiscale | Inclus (Bloqué à 10 000 €) | Hors plafonnement ! |
| Maisons individuelles | Non éligibles (depuis 2023) | Non éligibles |
| Imputation déficit foncier | Sur revenus fonciers uniquement | Sur revenu global (jusqu'à 21 400 €) |
| Revente | Plus-value classique | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
7. Foire Aux Questions (FAQ Jeanbrun)
Puis-je louer mon bien Jeanbrun à un membre de ma famille ?
Non. C'est la fin d'un avantage historique du Pinel. La loi Jeanbrun interdit formellement de signer un bail avec un ascendant (parents, grands-parents) ou un descendant (enfants, petits-enfants) rattaché ou non à votre foyer fiscal. La location doit se faire à un tiers sans lien de parenté direct avec l'investisseur.
Quelles sont les obligations liées au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ?
Dans l'immobilier neuf (VEFA), le bien répond d'office à la norme RE2020 (DPE A, B ou C minimum), vous êtes donc éligible immédiatement. Dans l'ancien, vous devez obligatoirement réaliser des travaux de rénovation lourde représentant au moins 30% du prix d'achat pour atteindre l'étiquette A ou B. En contrepartie, le déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027.
Les maisons individuelles sont-elles concernées par la loi Jeanbrun ?
Non. Dans la stricte continuité des dernières années de la loi Pinel, le dispositif de soutien Jeanbrun cible la densification urbaine. Seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif (les appartements) sont éligibles à l'amortissement fiscal.
Dois-je meubler l'appartement ?
Absolument pas. Contrairement au statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), le statut du bailleur privé Jeanbrun impose une mise en location nue (vide), au titre de la résidence principale du locataire, pour un bail classique de 3 ans renouvelable (engagement total de 9 ans). La location meublée, les locations saisonnières et Airbnb sont formellement exclus.
Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?
C'est le point de vigilance principal du dispositif. Conformément à l'article 150 VB III du CGI modifié par la Loi de Finances 2026, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Le prix d'acquisition retenu pour ce calcul est minoré du montant total des amortissements — ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable. L'imposition qui en résulte peut toutefois bénéficier du système du quotient pour atténuer la progressivité de l'IR.
Peut-on investir via une SCI avec la loi Jeanbrun ?
Oui, sous conditions. La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et non à l'impôt sur les sociétés (IS). L'amortissement s'applique au niveau de la société et est réparti entre associés selon leurs parts sociales. En cas d'investissement en indivision, chaque coïndivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part. L'option pour le dispositif est irrévocable et doit être formulée à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d'autres avantages fiscaux ?
Le dispositif n'est pas cumulable avec la loi Denormandie, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques ou le dispositif Girardin social. En revanche, il est cumulable avec le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) et les mécanismes de financement classiques (PEL, prêts amortissables). Attention : le régime micro-foncier est incompatible — l'investisseur doit obligatoirement relever du régime réel d'imposition des revenus fonciers.
Que se passe-t-il si je ne respecte plus les conditions en cours d'engagement ?
Tout manquement aux conditions (non-respect des plafonds de loyers, location à un proche, changement de destination du bien) entraîne la réintégration de l'ensemble des amortissements déduits dans les revenus fonciers de l'année du manquement. Un supplément d'impôt correspondant aux économies réalisées sera exigé. Exceptions : le décès du contribuable ou de son conjoint, un licenciement, ou une invalidité de catégorie 2 ou 3 permettent d'éviter cette sanction.
Sources Officielles Gouv.fr
Le plan Relance Logement et la fin du zonage sont encadrés par l'État. Consultez les décrets d'application et le BOFIP (publié le 10 mars 2026) pour valider l'éligibilité de votre projet.
Achat en Résidence Principale ?
L'amortissement Jeanbrun est un levier exclusif à l'investissement locatif. Pour acheter l'appartement dans lequel vous allez vivre, profitez plutôt des aides d'État à l'accession : PTZ prolongé jusqu'en 2027, plafonds revalorisés.